Жильё, арендодатель и собственность

Договор об аренде — это юридически обязывающее соглашение при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору право пользования имуществом за предварительно установленную плату.

Договор об аренде не имеет требований к форме контракта. Следовательно, договор аренды может быть заключен письменно или устно, и форма договора не может быть использована против того или иного из лиц. Однако так как письменный контракт может быть использован как доказательство или справка в случае возможных споров, для вас более выгодно заключение договора в письменной форме.  

Договор об аренде часто состоит из двух разделов: общепринятые и частные условия и обязанности. Оба раздела будут являться действующими и обязующими, если только они не нарушают статьи соответствующего законодательства.

Кроме того важно, чтобы договор об аренде содержал и должным образом указывал личные данные обеих сторон (арендодателя и арендатора), адрес недвижимости, дату начала аренды и ее срок, установленную арендную плату и способ оплаты, предназначенное пользование, текущее состояние жилья, оборудование (при наличии), и сумму залогового взноса. Правильное описание всех этих пунктов в письменной форме могут иметь критическое значение в случае каких-либо споров.

Договор об аренде не подлежит обязательному нотариальному удостоверению; однако лица, желающие увеличить доказательственную силу договора и избежать утраты прав в случае судебных споров могут прибегнуть к нотаризации.

Риэлтор, или агент по недвижимости, это лицензированный профессионал занимающийся операциями аренды и купли-продажи на рынке недвижимости. В контексте договора об аренде, агент по недвижимости является посредником между арендодателем и арендатором.  

В случае, когда арендатор пользуется услугами агента по недвижимости для заключения договора по аренде, агенту подобается выплата комиссии или платы за услуги, сумма которой не должна превышать месячной арендной платы.       Имейте пожалуйста ввиду, что такая плата является одноразовой.

По действующему соответствующему закону Турции, если месячная арендная плата равна или превышает 500TL, ее необходимо оплачивать банковским переводом. При каждом переводе вам будет предоставлено подтверждение из банка. В Ваших собственных интересах сохранить эти подтверждения в случае каких-либо разногласий. 

Если месячная арендная плата не превышает 500TL, Вам было бы выгодно получить надлежащим образом подписанную расписку о получении денежных средств от арендодателя. 

Если конкретная дата оплаты не зафиксирована в договоре об аренде, арендная плата считается и должна быть выплачена арендодателю ежемесячно в течении первых 3 (трех) дней каждого месяца. 

Арендная плата может быть увеличена при продлении контракта на новый срок. Однако рост платы не должен  превышать роста стоимости по Индексу Потребительских Цен Турции (известному так же как ‘TÜFE’ ) по сравнению с предыдущей суммой.

Залоговый взнос является формой гарантии для арендодателя в случае ущерба, нанесенного собственности или оборудования, или невыплаты арендной платы. Если ваш договор предусматривает залоговый взнос, то по закону его сумма не может превышать арендной платы за 3 (три) месяца.  

По истечению договора об аренде или же в случае Вашего съезда, вы имеете право на полное возмещение суммы Вашего залогового взноса, если только вы не причинили урон арендуемому имуществу и не имеете за собой невыплаченную арендую плату. 

Есть несколько важных моментов, что следует учитывать при аренде квартиры или дома. В первую очередь важно убедиться, что лицо с которым вы обсуждаете заключение договора об аренде является арендодателем, или же его/ее уполномоченным представителем. Для этой цели вы можете запросить свидетельство о праве собственности. Следует также убедиться что адрес, указанный в договоре, является фактическим адресом помещения, которое вы собираетесь арендовать.

Кроме того вы должны убедиться в том, что все основные пункты контракта отражают ваше согласие. Таковыми являются: сумма арендной платы, увеличение платы, дата и способ платежа, сумма залогового взноса, любые конкретные условия возмещения залога, текущее состояние жилья на момент аренды, и список мебели/оборудования. 

В завершение, все страницы договора об аренде должны быть подписаны обеими сторонами для того, чтобы он был действителен и имел законную силу.

После заключения договора об аренде, Вам необходимо переоформить на свое имя оплату всех коммунальных услуг. Помните пожалуйста, что при смене адреса Вам необходимо сообщить об этом в районное отделение местных органов  Отдела Регистрации Населения и Актов Гражданского Состояния (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğü) в течении 20 (двадцати) дней. Для завершения процедуры удостоверения, вам необходимо предоставить действующее удостоверение личности и копию договора об аренде. Вам следует также уведомить Ваше Региональное Управление Миграционной Службы (İl Göç İdaresi Müdürlüğü).

Документ-нумаратай (numarataj, номерной, тур.) — документ, который выдается местным муниципалитетом на каждое здание в пределах своих муниципальных границ. Документ содержит адрес жилья и информацию о праве собственности; он позволяет идентифицировать здание в национальной Базе Данных Адресов. Если органы Записи Актов Гражданского Состояния попросят Вас предоставить этот документ после подписания договора об аренде, это может означать, что арендуемое Вами здание не зарегистрировано в вышеупомянутой национальной базе данных. В этом случае вам необходимо обратиться со своим договором об аренде в соответствующий отдел муниципалитета, в котором находится здание — или же попросить об этом своего арендодателя. Лица, проживающие в жилье которое не является зарегистрированным в Национальной Базе Данных Адресов, могут иметь проблемы с доступом к основным  коммунальным услугам таким как электричество, вода, отопление и доступ к Интернету.

Ваш арендодатель несет ответственность за оплату ремонтных работ вне бытового пользования (таких как замена изношенного оборудования и приспособлений). Однако вы будете должны предоставить оплату ремонта, требуемого впоследствии повседневного пользования.

Строительный ремонт, включая ремонт крыши и котельной или же покраски здания, должен быть оплачен Вашим арендодателем. Однако вы будете ответственными за оплату текущего обслуживания, такого как услуги дворника, уборка, и прочие общие услуги (вода, электричество и т.п.) 

Ваши основные обязанности это своевременное выполнение арендной платы, бережное пользование снимаемым жильем, и оплата чистки, уборки и технического обслуживания. Вам желательно избегать существенных изменений или реноваций арендуемого имущества без явно выраженного согласия арендодателя. Опять таки, если Вы наблюдаете какую-либо проблему, не связанную с вами, но рискующую снизить или повлиять на стоимость имущества, Вы обязаны немедленно уведомить своего арендодателя.

За исключением зафиксированного в договоре конкретного соглашения или требования законодательства, арендодатель несет ответственность за уплату обязательной страховки недвижимости, налогов, и тому подобные обязательств. Однако уплата Санитарного Налога является обязанностью арендатора. Для получения подробной информации о сумме и способе оплаты этого налога вы можете обратиться в муниципалитет, в котором находится ваше арендованное жилье. 

В дополнение, арендатор обязан уважительно относиться к своим соседям. Наконец, субаренда или переуступка прав аренды и договора об аренде без письменного разрешения арендодателя запрещена соответствующим законодательством Турции.

В случае возникновения конфликта важно попытаться урегулировать спор мирным путем. Однако если спор требует внешнего вмешательства, Вы можете написать заявление в полицию или областную прокуратуру, и подать жалобу. К примеру, Вы имеете право на неприкосновенность жилища. Это означает, что никто не вправе проникнуть в ваше жилище без Вашего разрешения, и что Вы имеете право отозвать свое согласие в любое время. 

Если Вам кажется, что Ваш арендодатель нарушает договорные обязательства и вам не удается достичь удовлетворительного соглашения, Вы можете подать иск в компетентный суд. Вы можете получить юридическую консультацию или юридическое представительство в этом процессе. Если вы намерены действовать этим путем, то помните пожалуйста, что вам необходимо будет оплатить услуги адвоката и судебный сбор. 

Однако если вы не можете позволить себе частного адвоката, вы можете обратиться в адвокатскую коллегию по месту Вашей регистрации с просьбой о юридической помощи. Адвокатская коллегия является профессиональной некоммерческой организацией адвокатов. При каждой коллегии существует Бюро Юридической Помощи для предоставления бесплатной юридической помощи и поддержки лицам, которые не могут позволить себе оплату услуг адвоката и судебных плат. Все лица, ищущие международной защиты, лица имеющие статус международной защиты, лица находящиеся под временной защитой, а также лица не имеющие гражданства — все имеют право пользоваться услугами Бюро Юридической Помощи в Турции. От Вас потребуется подать заявку и предоставить соответствующую документацию в объяснение  и/или в доказательство к Вашему требованию. Для получения подробной информации, обратитесь пожалуйста в местную адвокатскую коллегию в провинции по месту Вашей регистрации.

Если вы желаете арендовать помещение для коммерческих целей, вы обязаны получить потенциальный Идентификационный номер налогоплательщика 

(ИНН). Если арендодатель/собственник является физическим лицом, от вас потребуется уплата соответствующих налогов.

Вы можете проконсультироваться в Посольствах или Консульствах Турции за границей, в Департаменте Иностранных Дел при Главном Управлении Землевладения,  или в Управлении Земельного Кадастра для получения подробной информации о странах, граждане которых могут покупать недвижимость или приобретать ограниченные вещные права в Турции.

Есть несколько важных моментов, что следует учитывать при покупке недвижимости. В первую очередь важно убедиться, что лицо с которым Вы обсуждаете заключение договора о продаже имущества является собственником данного имущества, или же его/ее уполномоченным представителем. Следует также проверить, имеются ли какие-либо ограничения, препятствующие продаже данной собственности.  

Законный собственник имущества обязан предоставить для покупателя  копию официального документа о регистрации права собственности, оформленного сравнительно недавно. Это позволяет Вам увидеть, действуют ли какие-либо ограничения на данную собственность. Как указано ранее, важно, чтобы эта копия была оформлена недавно, так как действительность записи в реестре свидетельства о праве собственности ограничена исключительно на момент ее выдачи. Поэтому крайне необходимо заключить договор о купли-продаже недвижимости в Управлении Земельного Кадастра.

Также как и граждане Турции, иностранные граждане  обязаны платить госпошлину за регистрацию права собственности. Более того есть несколько дополнительных налогов, включающих в себя налог на недвижимость — их тоже должен платить собственник имущества. Иностранные граждане также обязаны выполнять все требования законодательства касательно обязательного страхования имущества.

Если Вы имеете действующее удостоверение личности  предоставленные Вам Главным Управлением Миграционной Службы, вы можете купить транспортное средство в Турции. Каждое лицо, желающее водить автомобиль в Турции обязано иметь действующие водительское удостоверение. 

Вы можете также использовать на территории Турции водительские права, полученные Вами в другой стране, начиная с даты Вашего прибытия в Турцию. Однако по истечению 6 (шести) месяцев, вы обязаны переоформить Ваше удостоверение как Турецкое, обратившись для этой цели в транспортный регистрационный отдел. В этом процессе, помимо водительского удостоверения полученного в Вашей стране происхождения, от Вас могут также потребовать предоставить другие документы. Для получения более подробной информации пожалуйста обращайтесь в местные отделы регистрации транспорта при Региональных Управлениях Безопасности.

Пожалуйста имейте ввиду, что для Вашего заявления на переоформление вашего водительского удостоверения вам понадобиться также действующее удостоверение личности с идентификационным номером иностранного гражданина, начинающегося с “99” и предоставленного Вам Главным Управлением Миграционной Службы. Более, вам будет необходимо зарегистрироваться в авторизированной автошколе и успешно сдать теоретические и практические экзамены по вождению. 

В завершение, владельцы транспортного средства в Турции также обязаны уплачивать соответствующие налоги и выполнять все требования законодательства касательно обязательного страхования имущества.