Kira ve Mülkiyet

Kira kontratı ya da kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı taahhüt ettiği, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Türkiye’deki kanunlar uyarınca kira sözleşmesi sözlü ya da yazılı olabilir. Kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması tarafların haklarını etkilemez. Ancak, yazılı sözleşme tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri hakkında anlaşmaya vardıklarını belgelediği için ileride oluşabilecek bir anlaşmazlıkta bu yazılı sözleşmeyi ispat niteliğinde kullanılabilirsiniz.

Kira kontratlarında genel ve özel koşullar olmak üzere iki bölüm bulunmaktadır. İlgili yasal hükümlere aykırı olmadığı sürece kontratta bulunan bu koşullar geçerli olacaktır.

Bu koşulların yanı sıra, kira sözleşmesini oluştururken kimlik bilgileri, kiraladığınız yerin adresi, sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi, kira bedeli, ödeme şekli, kiralanan yerin kullanım şekli, durumu, teslim edilen demirbaşlar ve depozito bedeli hakkında ev sahibi ile mutabık olduğunuzdan emin olunuz. Bu bilgilerin de kontratta yer alması, ileride oluşabilecek bir anlaşmazlık durumunda ispat niteliğinde kullanılabileceğinden ötürü oldukça önemlidir.

Kira sözleşmelerinin noter huzurunda imzalanması gibi bir zorunluluk olmamakla birlikte hak kaybı yaşamamak ve ispat gücünü artırmak isteyen taraflar kira sözleşmelerini notere tasdik ettirebilirler. Noter huzurunda yapılan kira sözleşmelerinde, sözleşme süresine göre kira bedeli üzerinden damga vergisi ödemeniz gerekecektir.

Mesleği taşınmazların alım, satım ve kiralama işlerini takip etmek ve yürütmek olan lisanslı kişilere emlakçı denir. Kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda emlakçı, kiracı ve kiralayan arasındaki ilişkiyi yürüten kişidir.

Kiracı, kiralama işleminin emlakçı aracılığıyla gerçekleştirildiği durumlarda, kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olmayacak tutarı emlakçıya ödemekle yükümlüdür. Eğer bir emlakçı ile çalıştıysanız, bu ödemeyi bir defaya mahsus olarak yaparsınız.

Türkiye’deki mevcut yasal düzenlemeler uyarınca, ödediğiniz kira bedeli 500 Türk Lirası ve üzerindeyse, bunu banka üzerinden ödemeniz zorunludur. Bankada yapılan işlemlerin sonunda banka tarafından işlem makbuzu verilir. Bu makbuzu saklamanız, ileride oluşabilecek anlaşmazlıklarda yararınıza olacaktır.

500 Türk Lirasının altında yaptığınız ödemeler içinse bu ödemeleri yaptığınıza dair ev sahibinden imzasının bulunduğu bir makbuz almanız yararınıza olacaktır.

Kira sözleşmesinde ödeme gününe ilişkin olarak bir tarih belirlemediyseniz, kira bedeli âdete ve uygulamaya göre her ayın ilk 3 günü içinde ev sahibine ödenir.

Kira döneminin yenilenmesiyle birlikte kira bedelinizde bir artış olabilir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında gerçekleşen tüketici fiyat endeksindeki (‘TÜFE’) artış oranını geçmemelidir.

Depozito, kirayı ödememe, mülke ya da içindeki eşyalara zarar verme gibi durumlarda oluşabilecek zararlara istinaden kiracının mülk sahibine verdiği bir güvencedir. Sözleşmenizde böyle bir güvence verme borcunuz bulunuyorsa, ev sahibine vereceğiniz bu güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kiraladığınız evden çıkarken, eğer bir kira borcunuz yoksa, eve ve evdeki eşyalara herhangi bir zarar vermediyseniz, ödediğiniz depozitoyu geri alabilirsiniz.

Bir konut kiralarken ve özellikle de sözleşme yaparken dikkat etmeniz gereken bazı önemli konular vardır. İlk olarak, muhatap olduğunuz kişinin, yani kiralayan kişinin mal sahibi ya da mal sahibinin yasal vekili olup olmadığından, dolayısıyla o yeri kiraya verme yetkisi olup olmadığından emin olunuz. Bunun için kiralayan kişiden tapunun ibrazını isteyebilirsiniz. Ayrıca, sözleşmede belirtilen adresin sizin kiraladığınız konuta ait olup olmadığını kontrol ediniz.

Bunların yanı sıra, sözleşmede belirtilen kira bedeli, kira artış bedeli, kira bedelinin ödeme tarihi ve şekli, depozito bedeli ve depozitonun hangi koşullarda geri alınacağı, kiralanan yerin hangi koşullarda teslim edildiği ve demirbaşların mevcut durumu gibi önemli bilgilere mutlaka dikkat edilmelidir. Son olarak, sözleşmenin her sayfasının taraflarca imzalandığından emin olunmalıdır.

Bir konutu kiraladıktan sonra kiracı olarak sizim ısıtma, aydınlatma ve su gibi abonelikleri üzerinize almanız gerekmektedir. Ayrıca, kira sözleşmeniz ve kimlik belgeniz ile birlikte en geç yirmi iş günü içerisinde ilçedeki Nüfus Müdürlüğü’ne giderek ikamet değişikliğinizi bildirmekle yükümlü olduğunuzu unutmayınız. Adres değişikliğinizi bulunduğunuz ildeki İl Göç İdaresi Müdürlüğü’ne de bildirmeniz gerekmektedir.

Numarataj belgesi, belediye sınırları dahilindeki yapıların her biri için özel olarak düzenlenen, meskene özel adres ve tapu bilgilerini içeren ve yapının Ulusal Adres Veri Tabanında tanımlanmasını sağlayan belgedir. Kira sözleşmesi imzaladıktan sonra Nüfus Müdürlüğü’ne müracaat ettiğinizde tarafınızdan bu belgeyi temin etmenizin istenmesi, yapının bahsi geçen veri tabanında kaydının bulunmadığı anlamına gelebilir. Bu durumda kira kontratınızla birlikte binanın bağlı bulunduğu belediyenin ilgili birimine başvurmanız ya da ev sahibinizin bu işlemi gerçekleştirmesi gerekmektedir. Numarataj belgesi bulunmayan meskenlerde yaşayan kişiler elektrik, su, doğalgaz, internet gibi hizmetlerin teminiyle ilgili sorun yaşayabilirler.

Kiraladığınız konutta yapılacak rutin kullanım dışındaki giderler (örneğin, eskiyen demirbaşların değiştirilmesi) mal sahibi tarafından ödenir. Ancak günlük kullanımdan doğan hasarı sizin karşılamanız gerekmektedir.

Binada yapılan altyapı harcamaları (örneğin, çatı veya kazan dairesi tadilatı, binanın boyanması gibi işlerin giderleri) ev sahibi tarafından ödenmektedir. Ancak, sizin kiracı olarak binadaki ortak giderlere (örneğin, apartman giderlerine dahil olan apartman görevlisinin maaşı, apartmanın ortak su gideri, apartman temizlik giderleri gibi) katılma yükümlülüğünüz bulunmaktadır.

Kiracıların temel olarak kira bedelini gereği gibi zamanında ödemeleri, kiraladığı konutu özenli bir şekilde kullanmaları ve temizlik ve bakım giderlerini ödemeleri gerekmektedir. Benzer bir biçimde ev sahibinin açık izni olmaksızın konutta ciddi sayılabilecek yenilikler ya da değişiklikler yapmamanız gerekmektedir. Son olarak konutta sizin kusurunuz dışında mülkün değerini azaltabilecek ya da etkileyebilecek veya bir zararın doğmasına neden olabilecek bir sorun yaşanması halinde, bu durumu gecikmeksizin size evi kiralayan ev sahibine bildirmeniz yararınıza olacaktır.

Kiraladığınız mülk ile ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin karşılanması, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, mal sahibinin sorumluluğundadır. Ancak, Çevre Temizlik Vergisi kiracıya aittir. Kiraladığınız konutun bağlı olduğu belediyeye giderek ödenmesi gereken tutar ve ödeme şekline dair daha detaylı bilgi alabilirsiniz.

Bu hususlara ek olarak, kiralanan taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne de riayet edilmelidir. Ayrıca, kiralayanın yazılı izni olmaksızın kiraladığınız konutu başkasına kiralama ya da kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devretmeniz mümkün değildir.

Ev sahibiniz ile bir anlaşmazlık yaşamanız durumunda bunu öncelikli olarak sulh yoluyla çözmeye gayret edin. Ancak yaşadığınız anlaşmazlık cezai bir işlem gerektiriyorsa, polise ya da savcılığa giderek durumu anlatan bir dilekçe sunabilir ve şikayetinizi bu makamlara iletebilirsiniz. Örneğin, hiç kimse rızanız olmaksızın konutunuza giremez. Benzer bir biçimde, daha önceden rıza göstermiş olsanız dahi bu rızayı geri alabilirsiniz.

Eğer ev sahibinizin sözleşmeye aykırı davrandığını düşünüyor ve bu anlaşmazlığı aranızda çözemiyorsanız, yetkili mahkemeye başvurarak dava açmanız gerekecektir. Bu süreçte bir avukattan hukuki danışmanlık alabilir veya sizi temsil etmesini isteyebilirsiniz. Böyle bir durumda avukata bir ödeme yapmanız gerektiği gibi olası bir dava sürecinde yargılama giderlerini de karşılamanız gerekebileceğini unutmayınız.

Eğer avukatlık hizmetlerini karşılayamayacak durumdaysanız, bulunduğunuz ildeki baroya giderek hukuki destek ve danışmanlık talebinde bulunabilirsiniz. Baro, bir il veya bölgedeki avukatların bağlı olduğu meslek kuruluşudur. Her baro bünyesinde, avukatlık ücretini ve yargılama giderlerini karşılama olanağı bulunmayan kişilerin avukatlık hizmetlerinden yararlanabilmesini sağlamak amacıyla kurulmuş Adli Yardım Bürosu bulunur. Türkiye’de bulunan sığınmacılar da Adli Yardım Bürolarının sağladığı hizmetlerden faydalanabilirler. Ancak, bunun için sizden bir başvuruda bulunmanız ve durumunuzu açıklayan belgeler sunmanız istenecek ve başvurunuza dair bir değerlendirme yapılacaktır. Daha detaylı bilgi edinmek için bulunduğunuz ildeki baro ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.

Dükkan ya da ofis olarak kullanmak üzere bir işyeri kiralamak isteyen kiracının potansiyel vergi numarası alması gerekmektedir. Kiralayanın gerçek kişi olduğu durumda kiracının ayrıca stopaj adı verilen bir vergi ödemesi de gerekmektedir. 

Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiliklerinden veya Konsolosluklarından, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ndeki Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’ndan ve Tapu Müdürlükleri’nden bilgi alabilirsiniz.

Satın alma işlemlerine başlamadan önce, muhatap olduğunuz kişi ya da aracı kurumun mülk sahibi olduğundan ya da mülk sahibini temsil etmeye yetkisi olup olmadığından emin olunuz. Ayrıca, taşınmazın satışına ilişkin herhangi bir engeli olup olmadığını da mutlaka öğreniniz.

Satın alma işlemi öncesi satın alınacak mülkün güncel tapu kaydı mülk sahibi tarafından alınıp alıcıya verilmelidir. Böylelikle tapu kaydı üzerinde herhangi bir sınırlama olup olmadığı görülebilir. Bu kaydın güncel olması önemlidir. Tapu kaydı, kaydın verildiği an için geçerlidir. Bu sebeple satın alma işleminin mutlaka Tapu Dairesi’nde yapılması tavsiye edilmektedir.

Yabancılar da gayrimenkul edinimi sırasında vatandaşlar gibi tapu harcı öderler. Bunun dışında emlak vergisi başta olmak üzere ödemekle yükümlü olunan çeşitli vergiler bulunur. Ayrıca, yabancı uyruklu kişiler de satın alınan gayrimenkulün türüne göre çeşitli zorunlu sigortaları yaptırmakla yükümlüdürler.

Göç İdaresi Başkanlığı tarafından tanzim edilmiş geçerli bir kimlik belgeniz varsa araç satın alabilirsiniz. Ancak, Türkiye’de araç kullanmak isteyen herkesin geçerli bir sürücü belgesine sahip olması gerekir.

Başka ülkelerden alınan sürücü belgeleriyle Türkiye’ye giriş yapılan tarihten itibaren en fazla altı ay süreyle araç kullanılabilir. Altı ayın sonunda Türkiye’de araç kullanmaya devam edebilmek için trafik tescil kuruluşuna müracaatta bulunarak sürücü belgenizi değiştirmeniz gerekmektedir. Bu başvuruda sizden kendi ülkenizde aldığınız sürücü belgeniz dışında başka belgeler de talep edilebilir. Daha detaylı bilgi için bulunduğunuz şehirdeki İl Emniyet Müdürlüğü’ne bağlı Trafik Tescil Şubelerine başvurabilirsiniz.  

Yeni bir sürücü belgesi almak üzere yapılacak başvuruda ise diğer belgelerin yanı sıra sizden Göç İdaresi Başkanlığı tarafından tanzim edilmiş ve yabancı kimlik numaranızı içeren geçerli bir kimlik belgesi sunmanız istenecektir. Sürücü belgesi alabilmeniz için yetkili bir sürücü kursuna kayıt olmanız ve yazılı bir sınav ile sürüş sınavından geçmeniz de gerekecektir.

Son olarak, araç sahibi kişiler, sahip olunan araca göre farklılık gösterecek vergileri gereği gibi ödemek ve zorunlu sigortaları yaptırmakla yükümlüdürler.